來源：北京商報 作者：王寅浩
房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期和信心正在逐步修復(fù)。近期，房地產(chǎn)行業(yè)利好消息頻傳，幾乎同一時間三大頭部房企向外釋放利好消息，先是萬科發(fā)布一則公告，已將6.47億美元存入指定銀行賬戶，全數(shù)償付一只于3月11日到期的美元債。這一消息不僅一掃連日來的市場頹勢，更讓投資者看到了萬科積極償債的態(tài)度。緊接著，龍湖集團(tuán)提前兌付商業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃(CMBS)的消息也在地產(chǎn)圈引起了熱議。此外，融創(chuàng)中國也在近日發(fā)布了全國多地復(fù)工的消息。
在業(yè)內(nèi)人士看來，在修復(fù)預(yù)期和信心的過程中，房企們?nèi)孕杳媾R諸多挑戰(zhàn)，如市場需求的不穩(wěn)定、資金壓力大等，但隨著頭部房企的積極行動和政策的逐步放寬，房地產(chǎn)行業(yè)有望迎來新的增長期。
利好密集釋放
3月8日，萬科的一則公告引起了市場的廣泛關(guān)注。公告顯示，萬科已按票據(jù)尚未償還本金金額連同累計至到期日的利息資金合計6.47億美元存入代理行指定銀行賬戶，全數(shù)償付到期票據(jù)本息。
2018年12月11日，萬科之全資子公司萬科地產(chǎn)(香港)有限公司在香港聯(lián)合交易所披露了關(guān)于發(fā)行于2024年到期6.3億美元的5.35%中期票據(jù)(ISIN:XS1917548247)的公告。此票據(jù)將于2024年3月11日到期。
受此消息影響，3月8日當(dāng)天，萬科多只債券收漲，最高漲幅達(dá)23%。
也是在同一天，龍湖集團(tuán)提前兌付商業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃(CMBS)的消息也在地產(chǎn)圈引起了熱議。據(jù)了解，此次提前兌付的CMBS總規(guī)模為46.1億元，證券代碼為“20天祥優(yōu)”“20天祥次”，提前9個月完成兌付。
一位接近龍湖的人士向北京商報記者透露，龍湖此次提前兌付的資金來自經(jīng)營性物業(yè)貸款，即通過新增經(jīng)營性物業(yè)貸款置換將于2024年底行權(quán)到期的CMBS，以此實(shí)現(xiàn)債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，拉長債務(wù)久期，增厚自身“安全墊”。
龍湖集團(tuán)稱，已經(jīng)完全兌付2024年一季度到期境內(nèi)公司債，且已全額備妥5月到期公司債兌付資金。此外，至2026年底前，龍湖境外無到期公開債券。
3月8日晚間，融創(chuàng)中國也公布了最新的復(fù)工情況，并在官微發(fā)文稱，公司最新復(fù)工項(xiàng)目已達(dá)到268個，包括上海融創(chuàng)未來金融城、成都融創(chuàng)文旅城、廣州御溪世家、重慶融創(chuàng)城在內(nèi)的多個項(xiàng)目都在復(fù)工行列。
記者從融創(chuàng)方面了解到，截至目前，融創(chuàng)已有超過90個項(xiàng)目入圍第一批“白名單”，包括北京、天津、成都、重慶、鄭州、沈陽、青島、武漢、昆明、西安、太原、西雙版納等20城市都已落地。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在修復(fù)預(yù)期和信心的過程中，房企們?nèi)孕杳媾R諸多挑戰(zhàn)，如市場需求的不穩(wěn)定、資金壓力大等，但隨著頭部房企的積極行動和政策的逐步放寬，房地產(chǎn)行業(yè)有望迎來新的增長期。近期房企項(xiàng)目“白名單”持續(xù)擴(kuò)容，隨著政策支持力度的加大，房企融資支持仍在繼續(xù)，將標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)風(fēng)險。
供需兩端形成合力
繼去年央行等三部門聯(lián)合發(fā)聲一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求后，各大中央會議及金融機(jī)構(gòu)也紛紛作出同樣表態(tài)，今年兩會也著重提出要“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持”，是對大范圍開展房企融資支持舉措的肯定性發(fā)聲。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，“一視同仁”意味著民營房企的融資支持通道將擴(kuò)大，有利于改善房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期，當(dāng)前城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制獲積極進(jìn)展，為2024金融支持房地產(chǎn)開好局。
關(guān)于房企融資，住建部也在3月9日的十四屆全國人大二次會議舉行的民生主題記者會上有了最新表態(tài)。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹透露，全國31個省份312個城市建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，按照“一項(xiàng)目一方案”提出項(xiàng)目“白名單”，目前上報的“白名單”項(xiàng)目達(dá)到6000多個。在這些項(xiàng)目中，82.8%是民營企業(yè)和混合所有制企業(yè)的項(xiàng)目。截至2月底，商業(yè)銀行已經(jīng)審批貸款超過2000億元。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言，從供給端看，房企項(xiàng)目“白名單”的建立打開了新局面。但房地產(chǎn)市場恢復(fù)仍依賴于需求端信心能否修復(fù)，供需兩端形成合力，進(jìn)而影響銷售恢復(fù)、穩(wěn)定預(yù)期等等。
值得一提的是，持續(xù)的政策利好也激發(fā)了購房者的買房需求。2月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.45%，維持不變；5年期以上LPR為3.95%，較前值下行25個基點(diǎn)。
從歷史上的調(diào)整來說，我國共有8次五年期LPR的下調(diào)，但過去下調(diào)幅度一般都在5—15個基點(diǎn)進(jìn)行。而此次一次性下調(diào)了25個基點(diǎn)，屬于歷史上降息最猛的一次。換而言之，歷史上最大的降息周期開啟。
多地成交量加速回升
降息周期開啟后，多地房地產(chǎn)市場成交量加速回升。諸葛研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年第9周(2.26—3.3)監(jiān)測重點(diǎn)城市新房成交環(huán)比上漲61.44%，二手住宅成交環(huán)比上漲28.79%。
新房方面，監(jiān)測的重點(diǎn)15城中，僅蘇州新建商品住宅成交量環(huán)比小幅回落，其余14個城市環(huán)比均呈上升態(tài)勢，且有3城成交量較上周翻倍。其中，青島漲幅領(lǐng)跑，新房成交量由上周559套增至1921套，成交量實(shí)現(xiàn)顯著“二連升”，并且青島當(dāng)前新房成交量已回歸到節(jié)前水平。杭州、佛山緊隨其后，環(huán)比分別為134%、113.68%，短期新房成交漲勢較為強(qiáng)勁。同時無錫、濟(jì)南、成都亦在加快復(fù)蘇，成交量環(huán)比均超50%。
二手房方面，監(jiān)測的重點(diǎn)15城中，11個城市二手住宅成交量環(huán)比再現(xiàn)“全漲”局面。其中，杭州漲幅居首，二手住宅成交895套，環(huán)比上漲79.36%，當(dāng)前杭州樓市加速修復(fù)的局勢較為明朗，新房、二手房雙雙呈現(xiàn)明顯回升態(tài)勢；蘇州、青島緊隨其后，二手房成交量環(huán)比均超50%。值得注意的是，北京、上海、深圳當(dāng)前二手房成交量大致接近節(jié)前水平，成交穩(wěn)健特征外溢。
王小嬙直言，隨著市場需求逐步復(fù)蘇，加之政策端依舊在持續(xù)釋放積極信號，如房貸利率大幅度下調(diào)、城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制穩(wěn)步落地、實(shí)施購房補(bǔ)貼、優(yōu)化公積金貸款政策等，為接下來“促需求”繼續(xù)提供強(qiáng)有力的支撐。